Предлагаем вам изучить нюансы этого документа вместе с «Обзором».

Пакет уточнений к градостроительным нормам, действующим в Краснодаре с 2012 года, утверждали сложно и бурно: губернатор Вениамин Кондратьев настаивал, чтобы документ непременно был согласован к 1 июля, но городские общественники находили в проекте все новые и новые поводы для прокурорской проверки — и прокуратура раз за разом требовала вносить правки.

В итоге впритык к поставленному Кондратьевым дедлайну документ согласовали — большинством голосов, но отнюдь не подавляющим. Против проголосовала вся фракция КПРФ в Городской думе. Много вопросов осталось и у членов общественных комиссий. Главных два. Во-первых, очень сложно понять, больше или меньше школ и детсадов отныне должны строить краснодарские девелоперы, возводя новые ЖК. Во-вторых, как так вышло, что по новым стандартам застройщик имеет право урезать парковки на 60%.

«Обзор» предлагает вам свой анализ свежих правок, а также разбор аргументов спорящих сторон.

Школы и детсады: тут отнимем, здесь добавим

В прежнем варианте градостроительных норм по Краснодару стандарты для учебных заведений задавались четкими цифрами: до июля 2022 года на тысячу жителей полагалось 126 мест в школе и 104 места в детскому саду.

То есть, если девелопер строил многоэтажный квартал, ну скажем, на 6000 человек, то, помимо жилых домов, закон обязывал его построить школу на 756 учеников и детсад на 624 малыша.

Но ведь застройщики считают объемы своего производства не в жильцах, а в общей площади квартир, верно? В градостроительных нормах учтено и это: раньше на одного человека полагалось 30 кв. м жилья. Таким образом, жилым комплексом на 6000 человек считался только тот, чья общая площадь составляла 180 000 «квадратов».

В новой редакции поменялись всё перечисленное.

Количество школьников и детсадовцев теперь полагается вычислять по специальным формулам, данные для которых полагается брать из наиболее свежей Всероссийской переписи населения.

Вот формула для школьников:

• складываем количество всех проживающих в Краснодаре детей в возрасте от 7 до 15 лет;

• добавляем к ним суммарное число 16- и 17-летних, помноженное на 0,75 (тут подразумевается, что каждый четвертый краснодарец после 9-го класса идет в техникум)

• итоговую сумму делим на общее количество краснодарцев всех возрастов.

Процент детсадовцев вычисляется очень похожим методом:

• суммируем количество всех краснодарских детей, кому от трех до шести;

• общее число малышей в возрасте 2 года и меньше умножаем на коэффициент 0,3; 

• делим сумму на общее число краснодарцев.

Подставив в эти формулы данные, полученные по итогам прошлогодней переписи, в краснодарском департаменте архитектуры и градостроительства вычислили, что на тысячу горожан приходится 105 школьников и 75 детсадовцев.

Неужели образовательных учреждений станут строить меньше? Тут всё неоднозначно, поскольку параллельно была изменена еще одна строительная норма — отныне одному краснодарцу полагается 22 кв.м жилья.

Таким образом, ЖК из нашего первого примера отныне считается рассчитанным не на 6000 жильцов, а на 180000/22=8181,8 человека. А значит, им полагается школа на 859 учеников и детсад на 614 малышей.

— В прежней версии нормативов показатель мест в детский дошкольных учреждениях (ДДУ) сильно завышен, — считает Василий Егупец, член краснодарской общественной комиссии по землепользованию. — Почему так? Да потому что в 2012 году надо было исправлять ситуацию с жесткой нехваткой мест в краснодарских детсадах. Расчет численности населения тоже производился неверно: 30 квадратных метров на человека — по такому стандарту получается, что в небольших квартирах может жить, например, одинокий ребенок. Конечно, подобная цифра существенно занижает количество необходимых мест в СОШ и ДДУ. Именно поэтому мы и добивались ее уменьшения.

Василий Егупец говорит, что был неприятно удивлен тем, что расчетное количество школьников и детсадовцев в итоге снизили. По его мнению, оба показателя следовало повысить на 36% (именно на столько увеличилась базовая плотность населения после смены 30 кв. м на 22).

— 100 мест в ДДУ и 175 в СОШ на каждую тысячу человек — вот гарантия того, что мест хватит и при росте рождаемости, и даже при неверном расчете — заявляет Егупец. — Школы и детсады это не торговые палатки. Строят их на десятилетия. Если мы построим избыточную инфраструктуру, то у наших детей и внуков проблем не будет. А недостаток социальных объектов ведет к деградации. Сколько семей могли бы иметь троих, четверых детей, если бы у них были в шаговой доступности школа, детсад, спортивный комплекс?

При этом общественные активисты отнюдь не единодушны. Виталий Солонченко из краснодарского общественного движения «Помоги городу» считает, что низкий норматив на школы и детсады выгоднее высокого.

— Земля под ППТ (проектом планировки территории) обычно не государственная, а частная, — напоминает Солонченко. — Требовать, чтоб покупатели квартир оплачивали проблемы, созданные государством — это верх цинизма. При нормативе в 105 учеников на 1000 жителей строить недостающие школы будет государство, которое и так забирает у граждан НДС и НДПИ. А при норме в 175 дополнительные расходы в итоге переложат на покупателей квартир, которые и так уже отдавали свои налоги.

Вероятно, муниципальный бюджет в ближайшие годы и вправду будет активнее участвовать в строительстве учебных заведений. Ведь существует президентский указ, согласно которому к 2025 году в РФ не должно остаться школ с обучением в две смены. Краснодару для этого по приблизительным расчетам не хватает 90 тысяч дополнительных школьных мест. Получается, в ближайшие пару лет надо строить примерно по 40 тысяч мест в год — а, к примеру. в 2021-м было введено в строй 6 тысяч. 

Впрочем, заместитель председателя движения «Помоги городу» Владислав Амерханов сомневается, что снижение нормативов поможет компенсировать недостаток бюджетных средств:

— На сегодняшний день земельных участков под социальные объекты в Краснодаре в три раза больше, чем их строится, — отмечает Амерханов.

Парковок станет в 2,5 раза меньше

Другое важное изменение затронуло нормативы строительства парковок: при возведении жилых комплексов застройщикам отныне можно «засчитывать в свою пользу» до 60% мест на уже существующих стоянках поблизости. Получается, что во дворе ЖК можно делать парковку в 2,5 раза меньше привычных норм, если дом граничит, ну например, с гипермаркетом или крупным торговым центром.

Еще одной причиной, по которой застройщик теперь имеет право радикально уменьшать количество парковок возле новостройки, — это если к ЖК ведет линия трамвая/троллейбуса или выделенная полоса для автобусов. Как утверждает Азаров, в изначальной версии правок понятие «выделенной полосы» было очень размыто, что давало застройщику лазейки: к примеру, эта полоса могла начинаться буквально в 10 метрах от застройки. После прокурорской проверки текст дополнили — теперь эта «выделенка» должна быть интегрирована в городскую сеть выделенных полос для общественного транспорта.

— Глава городского департамента архитектуры и градостроительства пытался нас угомонить, — вспоминает Игорь Азаров. — Мол, чего мы так переживаем, ведь эти правила будут действовать только при застройке КРТ — комплексно развиваемых территорий, огромных микрорайонов, где с нуля возводится абсолютно всё. И что отдельные ЖК будут строить по прежним стандартам. Но всё-таки нормативы — это документ, с которым нам предстоит жить. А устные заверения отдельных чиновников — это просто слова. Кто их вспомнит через несколько лет? В перспективе мы даем застройщикам возможность экономить на строительстве социальных объектов. Поэтому надо увереннее отстаивать свои интересы.