O.
Новости

Остатки несладки: застройщики Краснодара строят слишком много?

Маркетологам застройщиков стоит обратить внимание не столько на показатели по типу жилья, сколько на спрос по разным планировкам

Фото: moigk.ru

15 марта 1004

Одним из явных признаков кризиса на рынке новостроек в центральной России стало падение продаж квартир в введенных в эксплуатацию домах. По оценкам агентства «Метриум», в последние три года застройщикам Москвы и Подмосковья не удалось продать до 30% уже готовых квартир. В самых проблемных объектах продажи затягивались на 3-4 года после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. «Обзор» решил выяснить, есть ли схожие проблемы на рынке новостроек юга России?

Аналитический обзор подготовил Рустам Ахмаев, эксперт по маркетингу недвижимости и менеджер проекта «ИНТРО Аналитика»:

На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости в Краснодаре работает более 100 компаний-застройщиков, большинство из которых привлекают средства населения по договорам долевого участия. Более 50% рынка долевого строительства во втором полугодии 2017 года заняли крупнейшие застройщики города: «ВКБ Новостройки», «ЮгСтройИмпериал», «СпецстройКубань» и другие лидеры:

Доли застройщиков на рынке долевого строительства Краснодара (второе полугодие 2017)

Некоторые игроки местного рынка уже работают с проектным финансированием, при котором продажи жилья обычно стартуют после введения дома в эксплуатацию. Однако доля таких проектов в Краснодаре пока невысока. Для всех остальных участников рынка ключевым фактором остается выполнение планов по продажам на этапе строительства жилых комплексов. Рынок новостроек Краснодара сейчас в целом перенасыщен, поэтому остатки непроданного жилья на момент сдачи дома есть почти у всех компаний. Но наличие таких остатков не всегда означает, что застройщик плохо отработал план продаж.

Во-первых, у каждой компании свой инвест-план и стратегия по привлечению инвестиций. При отставании от плана застройщики ликвидируют его с помощью различных стимулов, например, сезонных акций или специальных предложений. Довольно распространена передача объектов партнерам-риэлторам со скидкой: для этого даже создана специальная онлайн-площадка Ru.Sale. С помощью таких инструментов застройщик может выйти на финальный этап строительства со сравнительно небольшими остатками, но при этом общая маржинальность проекта будет ниже плановой.

Во-вторых, крупные застройщики могут совмещать средства дольщиков и собственные фонды. Это позволяет формировать более гибкий инвест-план и часть объектов продавать после ввода жилья, получая от них максимальную прибыль. Опытные маркетологи постоянно отслеживают спроса на рынке новостроек и корректируют экспозицию и цены. Например, застройщик замечает, что малогабаритные студии в его районе закончились – цены на них повышают, даже если из-за этого объект задержится в экспозиции вплоть до сдачи объекта.

При такой стратегии подсчет остатков становится менее явным сигналом о проблемах застройщика. Потребителям и риэлторам это тоже стоит учитывать – изучать не только структуру остатков, но и привлекательность объектов. Например, на сданной в декабре 2017 года объекте «ВКБ-Новостройки» осталось порядка 17% непроданных квартир. На сервисе «ИНТРО Аналитика» мы видим в остатках одно- и двухкомнатные квартиры с достаточно востребованными планировками. Поэтому вполне вероятно, что застройщик не «провалил продажи», а использовал заградительные цены, чтобы позже реализовать эти объекты на более выгодных условиях.

Не более 20% в среднем остаются непроданными на момент сдачи дома в Краснодаре

jk-forum.ru

В среднем для Краснодара характерна такая доля остатков на момент сдачи дома – не более 20% от общей жилой площади. Но перевес в сторону больших или меньших остатков не всегда позволяет оценить эффективность компании. Нельзя забывать о том, что застройщики при падении продаж порой растягивают сроки строительства, дожидаясь восстановления спроса или прихода нового инвестора – в таком случае их остатки при вводе дома могут быть небольшими, но общая длительность проекта не позволяет назвать его успешным.

В силу этих причин более показательным может быть показатель срока строительства, взятый вместе с остатками. Многоквартирный дом в Краснодаре сейчас строится в среднем в течение 3,5 лет – вкупе с остатками в пределах 20% это говорит о достаточно стабильном спросе на строящееся жилье. Отклонения от среднего срока в большую сторону могут быть обусловлены особенностями проекта – возможно, это жилье бизнес- или премиум-класса с архитектурными решениями, которые требуют более длительного строительства. Другими словами, нужно учитывать не только «среднюю температуру по больнице», но и специфику каждого проекта.

Доля непроданных объектов в остатках застройщиков Краснодара, в процентах

Если говорить о пресловутой «средней температуре», то в Краснодаре уже продано около трети всех однокомнатных и двухкомнатных квартир в строящихся домах. Это хороший показатель с учетом трехлетнего цикла строительства дома. По трех- и четырехкомнатным квартирам продано около четверти объектов – разрыв возник в силу сокращения спроса на многокомнатные квартиры в последние два-три года. Благодаря развитию ипотечного рынка потребители постепенно возвращаются на рынок многокомнатных квартир, так что у застройщиков Краснодара есть возможность «наверстать» план продаж по «трешкам».

Выше всего доля непроданных объектов в сегменте строящихся апартаментов. Этот формат жилья недавно появился на локальном рынке, поэтому неудивительно, что спрос на него еще не сформировался. Однако, маркетологам застройщиков стоит обратить внимание не столько на показатели по типу жилья, сколько на спрос по разным планировкам. На рынке есть избыток отдельных типоразмеров квартир, который пока не пользуются спросом у дольщиков. Спрос на них необходимо стимулировать ценовыми или неценовыми методами.

Подписка на рассылку

Одно письмо с самым интересным за день. Вечером.
Без рекламы и спама.

Смотрите также
Интересное за сегодня
В Ростове неадекватный наркоман с ножом взял в заложники женщину. Видео 18+
Новости, Общество

Вчера, 16 июля, вечером по улице Космонавтов в микрорайоне Северный Ростова-на-Дону вооруженный большим ножом местный житель взял в заложники женщину, удерживая ее возле припаркованной машины

17 июля 1084

 Суд вынес приговор «черным копателям» из Карачаево-Черкесии
Новости, Общество

Двое жителей Карачаево-Черкесии признаны виновными в незаконном поиске и изъятии археологических предметов – мужчины проводили раскопки около станицы Зеленчукской на месте поселения и могильников  IV-VIII веков

17 июля 782

Радиация, грязные вода и воздух. Что еще угрожает здоровью на юге России?
Аналитика, Новости, Общество

Роспотребнадзор опубликовал 268-страничный доклад о санитарно-эпидемиологическом положении в регионах России по итогам прошлого года. Из документа, например, можно узнать, что самая чистая вода питьевая вода в стране в Северной Осетии, на Ставрополье и в Краснодарском крае, а вот в Крыму

17 июля 620

Мэрия Краснодара назвала самые подтопленные ливнем участки города
Новости, Общество

16 и 17 июля после залпового ливня в Краснодаре подтопленными оказались более 20 улиц по всему городу. На них работают девять вакуумных машин, пять из которых – на улице Московской в Музыкальном микрорайоне

17 июля 364

В хищении бензина из служебного автомобиля обвиняют главу поселения на Кубани
Новости, Общество

В отношении главы Фастовецкого сельского поселения в Краснодарском крае возбуждено уголовное дело о хищении с использованием служебного положения – чиновник списывал бензин АИ-92, выделявшийся

17 июля 325